Как оплатить недвижимость в Тайланде, когда SWIFT перестал работать

Меня зовут Геннадий, я девопс-разработчик. Уже 5 лет я живу в Таиланде. Сначала приехал «на зиму», как многие айтишники, а потом остался: тёплый климат, море, стабильный интернет и отличное сообщество цифровых кочевников. Работаю удалённо с российскими и зарубежными проектами, получаю большую часть дохода в рублях, но живу и трачу в батах.

В какой-то момент я понял, что хватит снимать жильё. Я давно хотел свой дом у моря — не только для жизни, но и как инвестицию. Сейчас я живу в одной половине дома, а вторую сдаю туристам на ренту. Это отличный источник дополнительного дохода. Но самый сложный момент в этой истории — не покупка, а оплата недвижимости в Таиланде из России после 2022 года.

После 2022 года всё изменилось

До 2022 года всё было довольно просто: переводишь деньги через SWIFT, застройщик получает оплату, и ты оформляешь право собственности. Но после отключения российских банков от SWIFT ситуация стала совершенно другой.

Вот с чем я столкнулся лично:

• Мой банк в России больше не мог отправить SWIFT в Таиланд;
• Зарубежный банк заблокировал первый тестовый перевод;
• ⏳ Срок прохождения денег был «неизвестен» — от 5 дней до 3 недель;
• Попросили дополнительные документы, включая договор купли-продажи;
• Комиссия за перевод превысила 5 % от суммы.

Короче говоря — SWIFT умер для российских платежей в Таиланд. А мне нужно было внести задаток и оплатить дом.

Какие варианты перевода реально остались

1. SWIFT через оставшиеся банки

Теоретически ещё можно было попробовать через банки, у которых остались корсчета. Но это рулетка — платёж могут заблокировать, задержать или вернуть. Для сделки на 8 миллионов бат я не был готов рисковать.

2. «Серые схемы» и P2P

Да, такие варианты есть. Но я не собирался переводить сумму на дом через анонимные обменники. Слишком большие риски, особенно когда речь идёт о сотнях тысяч долларов.

3. Криптовалюта

Я активно пользуюсь криптой в жизни, но в этом случае застройщик отказался принимать USDT — только официальные банковские переводы. А значит, этот вариант отпал.

4. Открытие зарубежного счёта

Можно было открыть счёт в Казахстане или ОАЭ, но это — время, билеты и лишняя бюрократия. Я не хотел лететь только ради перевода денег.

Что требует закон Таиланда при покупке недвижимости иностранцами

• Иностранцы могут владеть квартирой (Freehold), а дом — только через компанию или с землёй в аренде (Leasehold).
• Платёж за объект обязательно должен поступить из-за рубежа, чтобы оформить право собственности.
• Обязателен документ FET Certificate — подтверждение перевода средств из-за границы.
• Минимальная сумма для FET — 50 000 USD. Перевод должен быть на имя покупателя.
• Без FET вы не сможете зарегистрировать сделку в Land Department.
• Дополнительно оплачиваются сборы: Transfer Fee — 2 %, Stamp Duty — 0,5 %, Specific Business Tax — 3,3 % (в некоторых случаях), Withholding Tax — индивидуально.

Если платеж не из-за границы — недвижимость просто не зарегистрируют на иностранца.